在海内银行信贷缩短配景下 ，房地产企业对资金的迫切需求和羁系层的支持倾向 ，引爆了市场和业界对REITs的热情。
悄然近5年之后 ，REITs似乎在一夜之间又占尽了“天时、地利、人和”。
接受中国经济时报记者采访的几位信托界人士均体现 ，现在我海内地还没有一只真正意义上的REITs。
“虽然多家信托公司仍在争相推进 ，但短期内很难说REITs会‘花落谁家’。这不是纯粹依附立异能力可以解决的问题 ，各家缺的是统一个工具 ？ ？制度情形。”一位研究人士体现。
“第一只国标REITS”存疑
这是“经银监会批准的第一只凭证国际标准REITs谋划治理模式设计的基金” ？ ？3月尾 ，中信信托在其新发大规模信托产品“中信－凯德1号”的推介文件中这样写道。
该信托产品为组合投资 ，预计投资3－7个项目 ，主要是北京、上海等重点都会科技园区的商务房地产项目。信托工业盈利模式是稳固的租金收入、资产升值和退出时项目股权溢价的收益。
举行资产投资而非为房地产企业融资、多项目组合投资而非投资简单企业项目、投资成熟物业而非房地产新开发项目、租金加股权溢价收益……多项立异让“中信－凯德1号”在刊行不久 ，即被行业研究机构评为今年3月份“最具亮点”信托产品。
“我们更大的优势在于治理模式。”该项目的认真人告诉本报记者 ，中信信托与新加坡嘉德置地配合设立的“中信凯德 ？北京治理咨询有限公司”担当该产品投资团队 ，治理模式和治理水平都切合国际标准REITs的谋划治理模式。
只管云云 ，“第一只国标REITs”的说法照旧引起了研究界的质疑。
西南财经大学信托与理财研究所研究员杨林枫接受本报记者采访时体现 ，在我国现有制度情形下 ，“中信－凯德1号”已经起劲把其“国标”水平做到了最大化了 ，但“第一只国标REITs”的说法 ，显然照旧牵强附会。从推介文件看 ，“中信－凯德1号”属于资产投资类产品。该类REITs应当是投资并拥有房地产 ，且主要收入泉源于房地产的租金 ，但“中信－凯德1号”召募的资金若是是以股权投资方法收购房地产项目公司的股权 ，则信托妄想并不可直接获得租金收益 ，这显然与真正的标准REITs谋划治理模式有着基础差别。
“中信－凯德1号”的一位推介职员在接受本报记者电话咨询时也体现 ，租金收益应该不是该产品的主要收益泉源。
“另外 ，推介文件没有透露嘉德置地的出资是否也作为信托资金的一部分 ，这关系到信托资金是否拥有房地产。”杨林枫说 ，加之资金召募规模较小 ，信托限期过短等因素 ，以是该产品也只能是一个“准REITs”产品。
“无限靠近” ，难言破题
REITs一直是我国金融立异的一大期待。
据相识 ，和“中信－凯德1号”一样 ，目今我国有不少房地产信托产品都在勉力向国际标准的REIT产品靠拢。
“但迄今为止 ，我海内地还没有一只真正凭证国际标准运作的REITs。这不是产品研发的能力问题 ，而是由我国信托大情形问题造成的。”业内人士夏锋接受本报记者采访时体现。
眼下 ，我国房地产信贷缩短 ，资金问题令整个房地产行业焦虑担心 ，而REITs融合了上市和信托双重看法 ，可以说是房地产金融直接融资的最佳途径之一。
羁系层对REITs的放行意图亦是显而易见。4月10日 ，央行宣布《2007年中国金融市场生长报告》指出 ，“要择机推出房地产投资信托基金产品。”此前银监会召集五家信托公司起草的《信托公司房地产投资信托营业治理步伐 ？草案》也已经上报。而市场中 ，除了大宗为房地产企业融资而发的信托产品外 ，和“中信－凯德1号”类似的种种“准REITs”产品就有不少。
只管“无限靠近” ，可是真正的REITs短期内却依然难言破题。
“除不可上市流通外已经很靠近REITs” ，是我国不少“准REITs”产品的推介宣传语。然而据专家先容 ，在国际上 ，REITs的组织方法、投资内容、收益泉源及收益分派均受到较严酷的限制。翻看REITs在外洋生长的历史 ，可以看到险些每一个国家REITs的出台都是以旧有规则的修改或新法的公布为条件。
新加坡在1999年5月公布了《工业基金要则》 ，并在2001年的《证券和期货规则》对上市REITs作出相关划定；日本在2000年11月修改了投资信托法 ，修改后的投资信托法准许投资信托资金进入房地工业；2003年香港证监会公布了《房地产投资信托基金守则》 ，对REITs的设立条件、组织结构、从业职员资格 ，投资规模、利润分派等方面作出明确的划定。
亟待突破制度障碍
“我国目今的相关规则和配套基础设施建设 ，距离REITs的制度需求还相差甚远。”一位研究人士告诉中国经济时报。
现在 ，我国还没有可供REITs有用流通和退出的渠道 ，没有相关的二级市场 ，也不可在证券生意所上市流通。这不但制约了产品的流动性和刊行规模 ，还加大了投资危害。这一点 ，纯粹依赖羁系部分是不可能解决的。
其次 ，完善税制和举行相关配
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